Quinta Capital Partners | Why alternatives
Generalmente, i gestori di investimenti tradizionali vengono valutati sulla base delle performance relative, raffrontate al rendimento di un benchmark di riferimento
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WHY ALTERNATIVES

Generalmente, i gestori di investimenti tradizionali vengono valutati sulla base delle performance relative, raffrontate al rendimento di un benchmark di riferimento, come l’indice FTSE MIB, lo S&P 500 o il tasso di rendimento offerto dai buoni del tesoro (BTP). Nei cicli ribassisti del mercato, i gestori tradizionali sono remunerati per aver perso meno del benchmark di riferimento oppure meno dei gestori concorrenti.
Negli investimenti alternativi, invece, i gestori hanno l’obiettivo di generare rendimenti assoluti, indipendenti e con bassa correlazione con gli indici di mercato tradizionali. Quest’ultimo risultato si ottiene investendo in opportunità event-driven appositamente ricercate, analizzate e selezionate, o investendo in aree inefficienti del mercato in cui la concorrenza con esperienza adeguata è molto limitata. Questo tipo di investimenti includono, tra gli altri, real estate, credito opportunistico e attivi distressed (c.d. “special situation”).
Dal punto di vista dell’investitore, la diversificazione degli investimenti tra tradizionali ed alternativi può fornire un’allocazione bilanciata delle attività del portafoglio, migliorandone il rendimento complessivo e riducendo la volatilità. Gli investimenti alternativi si suddividono generalmente in diversi segmenti in base alle specifiche caratteristiche della potenziale operazione. Questi ultimi sono usualmente identificati da strategie di investimento “Core”, “Core+”, “Value Add” ed “Opportunistic”. Ciascuna di queste strategie si trova in un punto diverso dello spettro rischio-rendimento, in base alla complessità dell’operazione ed al fabbisogno manageriale di quest’ultima. Gli investimenti “Core” sono considerati i meno rischiosi e con un profilo di rendimento atteso più basso, mentre gli investimenti “Opportunistic” sono i più rischiosi, principalmente a causa della loro complessità, ma con un rendimento atteso più elevato per gli investitori.

CORE

Questa tipologia di investimento è considerata la meno rischiosa in quanto si focalizza su prodotti stabilizzati, interamente locati o garantiti da sottostanti mercati stabilizzati, quali, a titolo esemplificativo, immobili commerciali di Classe A, situati in aree altamente competitive e con contratti di locazioni di lungo termine verso controparti di elevato standing. Pertanto, questa tipologia di investimento generalmente non presenta un apprezzamento significativo del valore ma fornisce piuttosto un flusso di cassa stabile e prevedibile con un rischio relativamente contenuto, incontrando i desiderata di investitori che cercano flussi di cassa stabili e la conservazione del capitale su orizzonti temporali relativamente lunghi. Gli investimenti “Core”, in virtù della loro stabilità e commerciabilità, sono i più liquidi se raffrontati ai “Value Add” ed “Opportunistic”.

CORE+

Questi investimenti sono simili ai “Core” ma caratterizzati da un livello qualitativo leggermente inferiore. In caso di immobili commerciali, l’immobile potrebbe essere situato in una location secondaria oppure il conduttore potrebbe essere una società locale con un contratto di locazione da rinegoziare. Gli investimenti “Core+” sono caratterizzati da un rischio moderatamente basso e rendimenti leggermente più elevati dei “Core”, ma con un orizzonte temporale leggermente inferiore.

VALUE-ADD

Gli investimenti “Value Add”, in genere, comprendono operazioni caratterizzate da un flusso di cassa già presente ma si pongono l’obiettivo di incrementare tale flusso nel tempo, apportando miglioramenti strutturali o riposizionando strategicamente l’immobile. Le strategie attuabili possono includere dei lavori di rimodernamento dell’immobile volti ad aumentare il canone di locazione, il lease up di spazi sfitti, il miglioramento del tenant mix, riducendo la rischiosità dei flussi di cassa, oppure l’efficientamento della gestione dell’immobile riducendo i costi operativi dove possibile. Una volta attuata la strategia ed incrementati i flussi di cassa, gli attivi vengono liquidati per catturarne l’apprezzamento di valore rispetto al momento dell’investimento. Questa tipologia di investimenti ricorre ad una leva finanziaria medio-alta, per acquisizione ed eventuali investimenti, riducendo l’ammontare di capitale richiesto ed ottimizzandone i ritorni. Gli investimenti “Value Add” generano ritorni più elevati rispetto ad investimenti “Core” e “Core+” grazie all’apprezzamento di valore del sottostante, tuttavia comportano anche maggiori rischi in quanto, in fase di investimento, gli asset non operano al massimo del loro potenziale. Per numerosi investitori professionali, questa tipologia di investimenti fornisce un perfetto equilibrio tra rischio e rendimento, grazie alla presenza di flussi di cassa sin dall’acquisizione e con un significativo potenziale in termini di apprezzamento del valore.

OPPORTUNISTIC

Gli investimenti “Opportunistic” seguono il medesimo approccio di quelli “Value Add”, ma fanno un ulteriore passo in avanti in termini di rischi assunti. Gli investimenti “Opportunistic” richiedono un forte lavoro manageriale, e possono includere, a titolo esemplificativo, progetti di sviluppo o immobili che necessitano di una ristrutturazione o riposizionamento sostanziali per la realizzazione del loro potenziale. Questa tipologia di investimenti offre il maggior livello di ritorni se il business plan viene attuato con successo, ma comporta anche l’assunzione di maggiori rischi. L‘execution è fondamentale ed il ruolo del gestore è chiave per la strategia di valorizzazione. Queste operazioni possono far ricorso ad una leva molto elevata ma, a causa del profilo di rischio, sono spesso soggette a condizioni meno favorevoli ed accade di frequente che siano finanziate soltanto tramite equity. Se il business plan viene positivamente eseguito, gli investimenti “Opportunistic” raggiungono un livello di ritorni molto elevato grazie all’apprezzamento di valore del sottostante e con un orizzonte temporale relativamente breve.

Grafico impatto su investimenti Core, Core Plus, Value-Add ed Opportunistic

Gli investimenti “Core”, “Value Add” e “Opportunistic”, data la loro complessità, necessitano di un approccio manageriale attivo e costante. Sulla base della propria conoscenza del mercato immobiliare e del credito, Quinta analizza, identifica e seleziona opportunità di investimento il cui potenziale può essere liberato dalle competenze immobiliari, di ingegneria finanziaria e manageriali dei professionisti di Quinta, riducendone la complessità e mitigandone i rischi, con il risultato di rendimenti superiori a beneficio di investitori ed equity partner.